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En muchas ocasiones nos encontramos con la difícil situación de que, tras la entrega de un inmueble a sus nuevos propietarios, surgen vicios constructivos, que nos obliga a denunciar constructora por defectos.
A la hora de reclamar daños derivados de vicios en la construcción existen diferentes herramientas legales para reclamarlos.
Por una parte, el propio contrato entre el promotor/constructora y el adquirente, establece obligaciones cuyo cumplimiento puede exigirse junto, en su caso, a la correspondiente indemnización.
Por otro lado, es posible acudir a la vía de la responsabilidad extracontractual para todos aquellos daños que no tengan cabida dentro de las estipulaciones contenidas en el contrato.
Finalmente, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) habilita a los adquirentes para exigir responsabilidades que nacen de la propia Ley.
A continuación se analizará cada una de estas vías:
Acciones por responsabilidad contractual frente a defectos constructivos
Los contratos de obra se consideran “contratos de resultado”. Por lo tanto, las partes quedan comprometidas a obtener un resultado determinado a cambio del pago de un precio concreto. En estos casos, los defectos constructivos en el acabado o la existencia de vicios en la construcción que se consideren inadecuados respecto al trabajo contratado, suponen un incumplimiento contractual.
Siguiendo el 1124 del Código civil, es posible escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o su resolución. En ambos casos, cabe solicitar una indemnización para el resarcimiento de daños y el abono de los intereses de demora.
Para denunciar constructora por defectos por esta vía contractual, el plazo de prescripción es de cinco años.
Acciones previstas en la LOE para reclamar los vicios constructivos
La LOE parte de una presunción iuris tantum (es decir, que cabe prueba en contrario) de culpa del profesional encargado de la obra por los defectos constructivos. En este sentido, en las acciones ejercitadas al amparo de la LOE no se exige probar la culpa del profesional o del administrador del inmueble (debe ser el responsable de la obra el que demuestre que los perjuicios se originaron por causas distintas a vicios de la construcción).
Esta afirmación parte del art. 17.8 LOE: “Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño”.
La LOE establece tres acciones diferentes, en función del tipo de daños ocasiones. Estas acciones poseen un régimen jurídico diferenciado en cuanto a la legitimación pasiva (contra quién se dirige la demanda) y los plazos de prescripción.
A) Legitimación para denunciar a la constructora por defectos.
A los efectos de la LOE la legitimación se distingue en función de si los daños se producen en elementos privativos (p.e. viviendas) o comunes. En cualquier caso, el régimen es común e independiente del tipo de acción que se ejercite:
Respecto a los elementos privativos: está legitimado para reclamar el propietario actual del inmueble. Respecto a los elementos comunes: el Presidente de la Comunidad de propietarios en representación de la misma.
Por lo tanto, sólo pueden reclamar a los efectos de ejercitar las acciones previstas en la LOE –y al margen del Presidente– los que tengan la condición de propietarios del edificio, con independencia de si han intervenido como partes o no en el contrato de edificación y al margen de las relaciones contractuales con los diversos agentes de la construcción.
Vicios constructivos
En otras palabras, no pueden reclamar por los vicios constructivos:
• Los que sean meros ocupantes o usuarios del edificio
• Los que posean la titularidad de un derecho real distinto del de propiedad (usufructo, uso, etc.)
• Los que tengan un derecho personal (arrendamientos, subarrendamientos)
• Disfruten del inmueble por mera tolerancia del dueño (precarista)
Todos estos, en cambio, podrán reclamar por otros conceptos con fundamento en la responsabilidad civil extracontractual (por ejemplo, gastos de mudanzas, lucro cesante por paralización de la actividad, etc.).
El promotor en principio, es corresponsable de los daños, pero también puede reclamar en el caso de conservar parcialmente la propiedad del edificio. En los casos en los que hubiese vendido la totalidad del inmueble, simplemente será corresponsable, aunque conserva la acción de regreso respecto al resto de los agentes involucrados.
B) Responsables de los daños producidos por los defectos constructivos.
De cara a analizar las acciones previstas en la LOE, con carácter preliminar, distinguir dos factores fundamentales: por una parte, los agentes que intervienen y, por otra parte, el tipo de daño causado.
Las acciones y los plazos de prescripción difieren en función de estos dos criterios.
Por ello, en primer lugar, conviene acotar los agentes que intervienen en la construcción, para poder, posteriormente, determinar cuestiones como a quién le puedo reclamar los daños, etc.
En términos generales, se puede decir que participan los siguientes:
• Adquirentes del inmuebles y/o Promotora
• Constructora
• Colindantes
• Arquitectos, aparejadores, ingenieros, proyectistas, directores de obra
• Resto de trabajadores u operarios (delineantes, jefes de obra, oficiales, etc.)
La responsabilidad civil se exige de forma personal e individualizada, salvo en los casos en los que no sea posible diferenciar el grado de intervención de cada agente (en este caso, la responsabilidad será solidaria).
A efectos procesales, esta solidaridad individual no es un obstáculo, pues la jurisprudencia reconoce en términos generales que los perjudicados no tengan los medios necesarios para poder determinar el culpable de los daños y ello es reconocido por la LOE como uno de los factores que permiten, a la hora de la reclamación, no individualizar la culpa.
Es por ello por lo que se reconoce que basta con que el perjudicado demuestre la ruina (recordamos, sin tener la carga de probar la causa de ésta) para dirigirse a todos los agentes. Son éstos los que tienen que demostrar que no han intervenido en la culpa y no pueden oponer la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.
De hecho, en la medida en que la responsabilidad es solidaria y que el ejercicio de la acción frente a uno (por ejemplo, el constructor) no interrumpe el plazo respecto a los restantes, es recomendable que, si en la valoración previa no es posible discernir la culpabilidad de los efectos, la acción se dirija frente a todos.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos constructivos. Esto es, aún en los casos en los que el promotor cumpla escrupulosamente con sus obligaciones, puede verse obligado a responder por los daños morales ocasionados en el edificio y que sean atribuibles a cualquiera de los agentes de la edificación.
Acciones por responsabilidad extracontractual frente a defectos constructivos
A) Legitimación
En estos casos, la legitimación es más amplia, puesto que abarca a todo aquél que haya sufrido un daño por la conducta culposa o negligente del agente de la obra.
Por ello, esta vía es la adecuada para reclamar daños por vicios constructivos que no puedan ser cubiertos bajo las anteriores acciones; así, por ejemplo, daños ocasionados a inquilinos (en el caso de los locales destinados a negocios) o por desperfectos que hayan surgido y que no se encuentren dentro de las previsiones de la LOE.
B) Plazos de prescripción
El plazo de prescripción es de un año (art. 1968 Cc).
C) Principales obstáculos
Frente a las reclamaciones por incumplimiento contractual o legal, en materia de responsabilidad extracontractual no se presume el daño ocasionado por la constructora o el agente correspondiente, con lo cuál, la carga probatoria será mayor.
Defectos constructivos
La LOE establece diferentes tipos de daños producidos por defectos constructivos, prescripción.
Para entender qué tipo de acción cabe ejercitar en cada caso y cual es el plazo para denunciar a la constructora por defectos, se debe determinar cuáles son los daños que ha sufrido el inmueble con motivo de la construcción. En este sentido, la LOE reconoce tres tipos de daños:
En primer lugar, defectos constructivos sobre el acabado o elementos de terminación. En este concepto se incluyen todos los elementos que afectan al remate, consumación o finalización de la obra. No es necesario que menoscabe el uso o la utilidad del inmueble y, de hecho, este epígrafe, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo engloba a aquellos daños de escasa entidad.
En segundo lugar, daños básicos de calidad que afecten a la habitabilidad de la vivienda. La “habitabilidad” se define en el art. 3.1.b) de la LOE y alcanza a: higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico y aspectos funcionales que permitan el uso satisfactorio del edificio.
En tercer lugar, vicios constructivos sobre los elementos estructurales del edificio o sobre elementos que comprometan su solidez o estabilidad.0
Defectos constructivos prescripción
Como se avanzaba, dependiendo del tipo de daño con el que nos encontremos, la LOE exige una responsabilidad determinada. Esto significa que el tipo de daños sufridos va a determinar: (1) al agente responsable; y (2) los plazos de prescripción para formular la reclamación.
En otro post analizaremos los seguros que cubren este tipo de defectos constructivos y que necesariamente han de ser contratados por los intervinientes en la obra.