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La regla general es que los contratos durarán tanto como se disponga en los mismos, pero las partes intervinientes, arrendatario y arrendador, gozan de una serie de derechos que les permiten finalizar el contrato de alquiler para vivienda permanente antes de tiempo.
Aunque coloquialmente a las finalizaciones contractuales se les denomine de “rescisión”, lo cierto es que existen varias figuras jurídicas que permiten una finalización anticipada del contrato, como también son la resolución y el desistimiento. En general nos referiremos aquí a todas esas figuras como rescisión del contrato de alquiler.
¿Cuándo se puede rescindir el contrato de alquiler?
Plazo mínimo tras la reforma
El inquilino tiene un derecho de desistimiento de conformidad con el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos –en adelante, LAU-, lo que le permite finalizar el contrato sin alegar causa alguna una vez hayan transcurrido al menos seis meses. Sería una rescisión del contrato de alquiler por el arrendatario.
La rescisión del contrato de alquiler por el arrendador, sólo puede realizarse si necesitase la vivienda, una vez transcurrido el primer año de alquiler (art.9.3 LAU).
Ambas partes pueden resolver anticipadamente el contrato en caso de que se produjese un incumplimiento contractual que sea susceptible de producir tal efecto. También pueden rescindir el contrato de alquiler de mutuo acuerdo.
Comunicación y aviso previo
Para la rescisión contrato alquiler antes de tiempo en caso del inquilino, éste tiene que ejercitar su derecho de desistimiento, comunicándoselo a su casero con treinta días de antelación a la fecha de su salida.
Por otra parte, la rescisión del contrato de alquiler por el arrendador, porque necesita la vivienda por una cuestión de necesidad (art. 9.3 LAU), deberá preavisar al inquilino con dos meses de antelación.
Es recomendable que las comunicaciones entre arrendador y arrendatario se realicen siempre por escrito y a poder ser de forma fehaciente (correo certificado o burofax), ya que en caso contrario no habrá prueba de que se ha respetado el preaviso previsto en la Ley.
Asimismo, es recomendable firmar un documento de rescisión del contrato alquiler por ambas partes.
Fuerza mayor
Si lo que necesitamos es rescindir el contrato de alquiler por fuerza mayor, hemos de saber que cualquiera de las partes podrá resolver el contrato si se encuentra en una situación de fuerza mayor, que se refiere a sucesos que son imprevisibles, inevitables y de carácter extraordinario (art. 1105 del Código Civil), como por ejemplo que se produzca una guerra y que por este motivo el inquilino deba irse al frente.
¿Qué ocurre si hay rescisión del contrato de alquiler antes de tiempo?
Acuerdo por contrato entre arrendador y arrendatario
En lo relativo a la duración del contrato, las partes no pueden pactar en contra de lo previsto en la LAU. Por tanto, cualquier renuncia de derechos, como la del derecho de desistimiento, no será válida y se tendrá por no puesta.
Indemnización
En caso de que el inquilino ejerza su derecho de desistimiento para la rescisión del contrato por el arrendatario, se puede haber pactado una indemnización a favor del arrendador de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los períodos inferiores al año.
Puedes conocer más sobre los derechos y obligaciones del arrendatario en nuestro artículo.
Cuándo hay más de un año de arrendamiento
Lo cierto es que el art. 9 de la LAU indica que la duración será la pactada por las partes, pero que en defecto de pacto será de un año, prorrogable por anualidades hasta alcanzar los cinco años (en caso de arrendador persona física) y siete años (en caso de arrendador persona jurídica).
No obstante, con independencia de la duración pactada y salvo que exista alguna causa de resolución anticipada, el arrendatario puede quedarse en la vivienda el período mencionado en el párrafo para el caso de que no se hubiera pactado la duración del contrato.
Si tienes más dudas sobre la recisión del contrato de alquiler y necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con nuestros abogados especialistas en Derecho Civil.
Inés Fuster Hernández.