Título constitutivo de la comunidad de propietarios

La propiedad horizontal en general, se constituye en el momento que una propiedad pertenece a personas distintas. No obstante, se formaliza a través de un negocio jurídico documentado en escritura pública. Este documento es considerado como el título constitutivo de una comunidad de propietarios y es inscribible en el registro de la propiedad. 

En este documento, en virtud del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se deben establecer una serie de disposiciones mínimas (las cuotas de participación, la descripción de los pisos o locales…) que podrán ser modificadas siempre y cuando se lleve a cabo por unanimidad de los propietarios. 

Los propietarios podrán establecer otras reglas de uso del edificio, pero si estas no figuran en el título constitutivo de la comunidad de propietarios no perjudicarán a terceros adquirientes.

 

¿Qué es el título constitutivo de la comunidad de propietarios?

Se considera como el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, aquel documento que recoge todo el contenido jurídico de una comunidad de propietarios.

Según prevé el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal debe describir como mínimo:

• El edificio: La descripción del inmueble en su conjunto, además de los títulos de propiedad del terreno, lindes, anejos y cualquier otra circunstancia exigida en la legislación hipotecaria. Además describirá cualquier elemento común o instalación del edificio (ascensores, calefacción, jardín, etc.) 
• Los pisos y locales: Deberá especificar los elementos privativos del inmueble y describirlos individualmente.
• Descripción de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
• Puede incluir los Estatutos de la comunidad en el supuesto de que se formalicen.

 

¿Dónde encontrar el título constitutivo de una comunidad de vecinos?

El título constitutivo de la comunidad de vecinos es un documento público que deberá estar inscrito en el mismo Registro de la Propiedad donde se encuentre sito el inmueble, y recogerá aquellas modificaciones que se hayan podido realizar por acuerdos aprobados en Junta de Propietarios.

Estas reglas tienen la obligación de estar inscritas para que puedan ser oponibles frente a terceros, pues si alguna de ellas no lo estuviere, no se podrá obligar a nuevos propietarios que han adquirido la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece inscrito en las escrituras del título constitutivo. 

En el Registro de la Propiedad se inscribe por un lado, una hoja registral que contiene la inscripción de la división horizontal y se identifican los elementos y cuotas. Además se recogen, si los hubiere, los estatutos de la comunidad.

Por otro lado, se realiza una inscripción única por cada uno de los pisos o locales en los que se especifican los actos de transmisión o gravamen que les afectan. 

 

¿Cómo cambiar el título constitutivo de una comunidad?

En determinados supuestos, la Comunidad de Propietarios, puede considerar conveniente adaptar el título constitutivo a la situación legal vigente o simplemente para solucionar cualquier irregularidad que se presente entre los propietarios.

Para llevarlo a cabo, la Ley de Propiedad Horizontal, exige que la modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios se acuerde por unanimidad entre los vecinos del edificio. 

Concretamente, el artículo 17.6 LPH recoge:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Una vez alcanzado el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios, el Presidente de la Comunidad, deberá otorgar la escritura pública correspondiente ante notario, pues es necesario elevar a público el acuerdo y posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad. El Registrador, dispondrá del plazo de 15 días para emitir su calificación y llevar a cabo la inscripción. 

 

¿Qué pasa si una comunidad propietarios no tiene título constitutivo?

La Ley de Propiedad Horizontal exige a todas las comunidades de propietarios que dispongan de un título constitutivo propio, pues en él se recogerán todas las reglas de constitución, derechos y características del edificio. 

Es un documento esencial que permitirá delimitar su régimen jurídico, por ello, deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. 

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las reglas sobre su contenido:

«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».

 

¿Cómo solicitar el título constitutivo de la propiedad horizontal?

Para solicitar el título constitutivo de su comunidad de propietarios la opción más sencilla y rápida será pedir una copia al presidente o al administrador de la finca, pues todo propietario tiene el derecho de acceder a esta información.

En el supuesto de que no dispongan de él, siempre podrá solicitar una copia simple en el Registro de la Propiedad donde se halle inscrito el inmueble. 

En determinadas situaciones, se verá en la obligación de solicitar una copia de esta escritura para, por ejemplo, conocer las limitaciones y derechos que le corresponden, verificar la cuota de participación de cada finca o aclarar si un elemento es de uso común o privativo y a quién corresponderá el mantenimiento y pago de las reparaciones. 

 

Hasta aquí el artículo de hoy. Si quieres seguir leyendo acerca de este tema, te recomiendo nuestro artículo sobre la impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios. Y si tienes cualquier consulta o necesitas ayuda, contacta con uno de nuestros abogados especialistas en Propiedad Horizontal.

Macarena Gonzalez Derqui